Leistungen
Durch unsere besondere Qualifikation können wir Ihnen nahezu sämtliche gutachterlichen Leistungen rund um Wohn- und Gewerbemietsachen mit nachstehenden Schwerpunkten anbieten.
Das Bürgerliche Gesetzbuch erwähnt zur Begründung eines Mieterhöhungs-
verlangens insbesondere die Bezugnahme auf ein Gutachten eines
öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
Ermittlung der ortsüblichen Miete bei Wohnräumen
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Ausstattung, Beschaffenheit, Größe und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll.
Die Mietwertermittlung erfordert vom Mietsachverständigen die Verfügbarkeit umfangreicher Marktdaten sowie einschlägige Verfahrenskenntnisse. Der Sachverständige verfügt über eine fortlaufend gepflegte Mietpreissammlung mit über 2.500 Datensätzen.
Ermittlung der ortsüblichen bzw. angemessenen Miete bei Gewerberäumen
Mietgutachten können gleichermaßen für Gewerberäume (z.B. Büros, Gaststätten, Ladenlokale, Arztpraxen, Lager- und Freiflächen) zur Ermittlung einer angemessenen Miete (markt- bzw. branchenübliche Miete) bzw. Pacht oder zur Ermittlung des üblichen Nutzungsentgelt erstellt werden.
Einschätzung und Bewertung von Mietpreisüberhöhungen und Mietwucher
Eine Mietpreisüberhöhung liegt vor, wenn für die Vermietung von Wohnräumen oder für die damit verbundenen Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte gefordert werden. Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 Prozent übersteigen. Im Einzelfall ist eine Überschreitung der 20-Prozent-Grenze zulässig.
Daher ist es Aufgabe des Mietensachverständigen zu prüfen, ob eine zulässigerweise vertraglich vereinbarte Miete vorliegt.
Im Gegensatz zur Mietpreisüberhöhung liegt Mietwucher vor, wenn der Vermieter die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen dadurch ausbeutet, das er sich für die Vermietung von Wohnräumen oder damit verbundene Nebenleistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung oder deren Vermittlung stehen. Ein auffälliges Missverhältnis zwischen Miete und Leistung des Vermieters besteht, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um 50 Prozent und mehr überschritten wird.
Durch eine fundierte Mietwertbestimmung und genauer Marktanalyse kann der Mietensachverständige das Vorliegen eines Mietwuchers einschätzen und letztlich die angemessene Miete benennen.
Wohnungsabnahmen und Beweissicherungen
In das Aufgabengebiet eines Mietensachverständigen fallen auch Gutachten im Rahmen von Beweissicherungsverfahren.
Bei Auszug des Mieters gibt es oftmals Meinungsverschiedenheiten zur vertraglich geschuldeten Leistung. Ist beispielsweise ein Mieter ausgezogen, ohne nach Ansicht des Vermieters vertragsgemäß renoviert zu haben und steht der Einzug des Nachmieters unmittelbar bevor, so ist es für den Vermieter meist wirtschaftlich unzumutbar, auf eine Beweiserhebung im Erkenntnisverfahren nach Klageerhebung zu warten. Diesem Bedürfnis verhilft eine Beweissicherung durch den Sachverständigen.
Darüber hinaus kann der Mietgutachter bei Wohnungsabnahmen auch beratend hinzugezogen werden.
Kostenschätzung bei Mängeln an der Mietsache
Bei bestehenden Mängeln an der Mietsache (z.B. während dem Vertragsverhältnis oder bei Auszug eines Mieters) ist zur Durchsetzung von Ansprüchen oftmals eine ausführliche Dokumentation der Mängel bzw. des Wohnungszustandes durch den Sachverständigen und eine fundierte Ermittlung der Kosten für notwendige Maßnahmen oder geschuldete Leistungen unerlässlich.
Der Mietengutachter kann im Rahmen seiner Möglichkeiten oftmals zugleich auch komplexe Ursachenforschungen durchführen (z.B. Vor-Ort-Messungen bei Feuchtigkeitsschäden, Schimmelpilz, etc.).
Bewertung der angemessenen Höhe bei Mietminderungen
Eine Mietminderung tritt kraft Gesetz ein, wenn die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, der die Tauglichkeit zu dem vertragsmäßigen Gebrauch aufhebt oder mindert. Entspricht die sich aus dem Mietvertrag oder aus dem Gesetz ergebende Sollbeschaffenheit der Mietsache nicht der Istbeschaffenheit, liegt demnach eine Mietwertminderung vor.
Über die Höhe und Angemessenheit des Minderungsbetrages bestehen oft gegensätzliche Meinungen zwischen Mieter und Vermieter. Einschlägige Mietminderungstabellen geben auch nur einen groben Anhaltspunkt für eine Minderungshöhe. Die tatsächliche und angemessene Höhe einer Mietminderung ist jedoch von den individuellen Gegebenheiten und den konkreten Umständen abhängig.
Die tatsächliche Höhe einer Mietwertminderung im Einzelfall kann nur durch einen erfahrenen Mietsachverständigen ermittelt werden, der durch ein geeignetes Bewertungsverfahren alle wertbeeinflussenden tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände in den Bewertungsvorgang einbezieht.
Vermessung und Flächenberechnungen
Die Wohnfläche bezeichnet die Summe der anrechenbaren Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Zur Wohnfläche gehört nicht die Grundfläche von sog. Zubehörräumen, wie Keller, Waschküchen, Abstellräumen außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen, Garagen oder ähnlichen Räumen; von Wirtschaftsräumen; von Räumen, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügen, sowie von Geschäftsräumen.
Unterschiedliche Ansichten zur tatsächlichen Wohnfläche führen bei der Mietzahlung, bei Mietminderungsansprüchen oder bei der Betriebskostenabrechnung oft zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter.
Die tatsächliche Wohn- bzw. Nutzflächen kann vom Mietensachverständigen ermittelt werden, der auch über die notwendigen Kenntnisse von den jeweils gültigen DIN-Normen und Verordnungen verfügt.
Überprüfung von Betriebs- und Heizkostenabrechnungen
Betriebskosten sind jährlich abzurechnen, wenn eine Vorauszahlung vereinbart worden ist. Die Abrechnung muss nachvollziehbar sein, das heißt sie muss aus sich heraus verständlich und nachrechenbar sein. Die Kosten müssen so bestimmt bezeichnet sein, dass sie bei einer Prüfung der Belege leicht zuzuordnen sind.
Alle Jahre wieder führen Betriebskostenabrechnungen bei Wohn- und Gewerberäumen zu oft erheblichen Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter, welche aus Unkenntniss über die ordnungsgemäße Abrechnung von Betriebskosten entstehen.
Innerhalb des komplexen Themas der Betriebskostenabrechnung kann der Mietensachverständige zahlreiche Hilfestellungen zur ordnungsgemäßen Abrechnung von Betriebskosten leisten und Abrechnungen überprüfen.
Schiedsgutachten
Unter einem Schiedsgutachten ist ein Gutachten eines Sachverständigen zu verstehen, welches für beide Parteien eines Vertrages verbindlich ist und nur bei grober Unrichtigkeit oder Unbilligkeit gerichtlich angefochten werden kann.
Ziel des Schiedsgutachtens ist es, Meinungsverschiedenheiten von Vertragsparteien über den Inhalt, die Auslegung oder die Anpassung eines Vertrags durch einen unabhängigen, unparteiischen und fachlich kompetenten Sachverständigen verbindlich klären zu lassen. Der Gang zum Gericht soll dadurch vermieden werden. Aufgabe des Schiedsgutachters ist es somit, im Rahmen eines Rechtsverhältnisses für die Vertragsparteien zweifelhafte oder umstrittene Punkte zu klären.
Die Auswahl des Sachverständigen erfolgt nach der entsprechenden Regelung in der Schiedsgutachtenabrede, welcher möglichst öffentlich bestellt und vereidigt sein sollte.
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